A análise de mercado é fundamental para ajustar o preço de venda de kitnets e garantir a competitividade e lucratividade do empreendimento. Neste contexto, o Custo Unitário Básico (CUB) é uma ferramenta essencial, pois permite calcular o custo médio da construção por metro quadrado e ajustar o preço de venda de acordo com os padrões do mercado local.
1. O que é o CUB?
O Custo Unitário Básico (CUB) é um indicador que reflete o valor médio necessário para construir um metro quadrado de área em determinado estado ou região. Esse cálculo é feito pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscons) e varia mensalmente, de acordo com o tipo de construção (residencial, comercial, etc.), padrão de acabamento (simples, médio, alto) e o local onde a obra será realizada.
O CUB inclui:
- Mão de obra
- Materiais de construção
- Equipamentos
- Despesas administrativas da construção
2. Como calcular o preço de venda da kitnet com base no CUB?
Para determinar o preço ideal de uma kitnet, levando em consideração o CUB, siga os passos abaixo:
Passo 1: Calcular o custo de construção por unidade
Primeiro, defina a metragem quadrada da kitnet. Vamos supor que a unidade tenha 30m² e o CUB do estado seja R$ 2.500/m² (valor hipotético).
- Custo por unidade = CUB × Área da Kitnet
- Custo por unidade = R$ 2.500 × 30m² = R$ 75.000
Esse é o custo estimado para a construção de uma unidade de 30m², considerando um padrão médio de acabamento.
Passo 2: Incluir os custos adicionais
Além do CUB, é necessário adicionar outros custos como:
- Terreno: O valor do terreno deve ser rateado entre as unidades.
- Taxas e Licenças: Inclua os custos com documentação, aprovações legais e impostos.
- Marketing e Vendas: Publicidade, corretagem e outros custos relacionados à venda.
- Financiamento: Caso haja financiamento de parte da obra, considere os juros e taxas.
- Lucro desejado: Defina a margem de lucro ideal.
Exemplo:
- Custo do terreno por unidade: R$ 10.000
- Taxas e licenças: R$ 5.000
- Marketing e vendas: R$ 2.000
- Lucro desejado (20%): R$ 18.400 (20% sobre R$ 92.000)
Passo 3: Definir o preço final
Com todos os custos e margens definidos, somamos os valores para encontrar o preço final de venda:
- Custo por unidade: R$ 75.000
- Terreno: R$ 10.000
- Taxas e Licenças: R$ 5.000
- Marketing e vendas: R$ 2.000
- Lucro (20%): R$ 18.400
Preço final de venda = R$ 75.000 + R$ 10.000 + R$ 5.000 + R$ 2.000 + R$ 18.400 = R$ 110.400
Este valor pode ser arredondado para R$ 110.000 para tornar o preço mais atraente.
3. Ajustes conforme o mercado local
Após o cálculo do preço baseado no CUB, é importante verificar a faixa de preço praticada em sua região. Faça uma pesquisa de mercado e compare o valor da sua kitnet com unidades similares disponíveis na mesma localidade, considerando:
- Demanda local: A demanda por moradia compacta é alta? Se sim, você pode ter mais margem para aumentar o preço.
- Concorrência: Os preços praticados pela concorrência são mais baixos ou mais altos? Isso pode guiar sua precificação.
- Localização: Kitnets em regiões mais valorizadas podem ter preços superiores.
- Facilidades: Adicionais como garagem, segurança ou proximidade de áreas comerciais podem justificar um preço mais elevado.
4. Estratégias de Preço
Além do cálculo baseado no CUB, você pode adotar algumas estratégias de precificação:
- Preço por metro quadrado competitivo: Calcule o preço por metro quadrado das kitnets concorrentes e ajuste o seu para ficar dentro de uma faixa competitiva.
- Ofertas promocionais: Ofereça descontos em unidades específicas ou condições especiais de pagamento.
- Valorização futura: Se o mercado imobiliário da sua região estiver em alta, considere ajustar o preço para refletir a valorização esperada.
Exemplo prático com variação de CUB
Vamos simular uma variação no CUB de diferentes estados para a mesma kitnet de 30m². Suponha que o CUB em São Paulo seja de R$ 2.800/m² e no Rio de Janeiro seja R$ 2.600/m²:
- São Paulo: R$ 2.800 × 30m² = R$ 84.000 (custo base)
- Rio de Janeiro: R$ 2.600 × 30m² = R$ 78.000 (custo base)
Incluindo os custos adicionais e a margem de lucro, temos:
- São Paulo (preço final): R$ 84.000 + R$ 10.000 (terreno) + R$ 5.000 (taxas) + R$ 2.000 (marketing) + R$ 20.200 (lucro 20%) = R$ 121.200
- Rio de Janeiro (preço final): R$ 78.000 + R$ 10.000 (terreno) + R$ 5.000 (taxas) + R$ 2.000 (marketing) + R$ 19.000 (lucro 20%) = R$ 114.000
